¿Qué pasa cuando el uso del techo compromete a todo un edificio?
Las construcciones en techos al margen de la ley son un riesgo silente en los condominios
Irmgard De la Cruz
Terrazas, gazebos, jacuzzis o cocinas exteriores se han vuelto cada vez más comunes en los techos de los edificios del Gran Santo Domingo y otros centros urbanos del país. La privacidad, amplitud y vista privilegiada los hacen cada vez más codiciados para los propietarios o inversionistas en los últimos pisos, quienes a menudo ignoran que su alteración al margen de la ley puede ocasionar riesgos potenciales para la estructura y erosionar la convivencia dentro de un condominio.
Si lo que se construye es una suerte de apartaestudio o ático, el problema suele ser más evidente, como lo reconoce la administradora de un condominio en Bella Vista que ha llevado el caso hasta la justicia sin éxito, y a quien llamaremos Mónica.
"Son más de 23 años en esto", lamentó con notable impotencia en su voz cuando accedió a la llamada de Diario Libre y afirmó que declararía solo bajo seudónimo para evitar problemas con un propietario que construyó un apartamento informal en el techo de un edificio, sin contar con permisos y sin la aprobación de la junta de condominios de manera expresa, como lo ordena esto último la ley 5038.
De acuerdo con Mónica, el propietario le propuso a ella –que para entonces era solo una condómine sin participación en la administración– y a otros vecinos, construir una plataforma de cemento para todos los tinacos y evitar que "el techo no se dañara", consiguiendo el visto bueno de la mayoría de ellos, colectando incluso dinero de otros residentes para concretar la obra, que sería de beneficio común.
Fue una mañana, cuando dos camiones mezcladores de cemento se estacionaron enfrente y varios trabajadores comenzaron a cargar una cantidad inusual de materiales hacia el techo, que tanto ella como los demás vecinos entendieron que les habían engañado.
Estructuras ligeras
La situación no es distinta cuando se tratan de instalaciones que pudieran parecer inofensivas como jacuzzis, medianas piscinas, cocinas, terrazas e incluso paneles solares.
Varios administradores de condominios consultados coincidieron en que, sin un estudio previo de las condiciones de la estructura para estas modificaciones, estos trabajos causan sobrepeso en el techo, acelerando las filtraciones, obstruyendo las tuberías de desagüe o dañando ductos eléctricos que afectan a otros propietarios y áreas comunes.
En su experiencia gestionando varias torres de la capital, Kenny Medina afirmó que los casos más comunes que ha visto son los de instalaciones de jacuzzis por parte de los penthouses, o en techos donde el propietario tiene derecho al uso exclusivo de una cierta cantidad de metros que a veces excede u obstruye.
"Tengo que estar detrás de sus propietarios y con el personal que esté al pendiente, porque de un momento a otro llegan con una grúa y con un jacuzzi para montarlo en el último nivel", señaló.
Pero no solo se altera el edificio, también la convivencia. Las construcciones causan polvo, humo, ruidos excesivos y exceso de humedad derivado de las instalaciones que afectan a otros condómines, sumado al desgaste de ascensores principales y escaleras en aquellas torres que carecen de ascensores para la carga constante de materiales.
Trabajos sin supervisión, sin permisos o mal ejecutados también devalúan el edificio, no solo por los riesgos asociados a la seguridad –tanto estructural como de personal no autorizado que accede a él–, sino porque también se altera su composición arquitectónica y estética, lo que a largo plazo compromete la inversión de todos los residentes.
"Nos ha pasado mucho que los propietarios de los penthouses hacen uso exclusivo, sin tener el derecho del mismo, para colocar paneles solares. Ahí hay un tema, porque hay que perforar y montar una estructura que muchas veces afea la fachada que el constructor dejó", deploró otro administrador que también prefirió reservar su nombre.
Más que debilitar el techo, el uso común al que tienen derecho otros propietarios se ve restringido y suele generar conflictos adicionales."Los paneles ocupan el cien por ciento del espacio, y aparte de eso nos exigen a los administradores que le demos mantenimiento a las azoteas siendo ellos los que la disfrutan", remarcó.
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Desconocimiento de la ley
El artículo 7 de la Ley 5038 sobre Condominios establece que, aunque cada propietario debe atender la conservación y reparación de su piso, departamento o local, no podrá hacer innovaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes, ni destinarlos a fines distintos al reglamento del edificio.
Pero la mayoría de la gente ignora que eso es así e incluso cree que puede apropiarse libremente de él, indicó el presidente de la Asociación de Administradores de Condominios de la República Dominicana, Santiago Henríquez.
Explicó que, aún habiendo adquirido mediante compra un determinado metraje del techo para su uso exclusivo, cualquier modificación debe decidirse mediante la asamblea de condominios, tanto para obtener consenso para prevenir los riesgos asociados. "Con un solo propietario que se oponga a que se haga una construcción o un trabajo significativo adicional, ya estaría dentro del marco de la ilegalidad", zanjó.
Aunque el propietario del último piso que realiza esto se da cuenta de los conflictos, riesgos y consecuencias sobre otros condómines cuando ya inicia la obra, muchas veces se resiste.
"Trata de hacer (la obra) rápido, la acelera, para que cuando el condominio intente frenarlo a través de una demanda y referimiento, un recurso de amparo, lo que sea, ya el hecho esté consumado", observó.
Aseguró que son múltiples los casos que han tenido que decidirse en tribunales por el conflicto causado.
Permisos y paralizaciones
Cuando la plática y las reuniones de las asambleas fallan, se puede denunciar ante las autoridades antes de judicializar el caso.
Toda torre de apartamentos necesita la autorización del ayuntamiento y del Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (Mivhed) antes de proceder con la obra.
Al ser consultada, el Mivhed precisó que esto aplica para cualquier intervención en azoteas que implique construcción, ampliación, cerramiento de terrazas, colocación de estructuras adicionales, elementos permanentes o equipos de gran peso.
Desde su rol técnico, supervisa el cumplimiento normativo y técnico de la obra y recibe denuncias por escrito que indiquen la ubicación exacta del inmueble, descripción de la intervención, y evidencias como fotografías, videos y actas de asamblea de condominios.
Los casos denunciados ante el Ayuntamiento del Distrito Nacional han sido escasos al menos en el último año, siendo conflictos que generalmente se originan en inconsistencias en los títulos de propiedad, o en la comercialización de áreas comunes como privadas. De acuerdo a su dirección de Planeamiento Urbano, estos casos dependen de situaciones específicas, como edificios nuevos en los que se buscan adecuaciones no contempladas, o edificaciones más antiguas, con cambios de propietarios que impulsan remodelaciones.
La paralización, en algunos casos, es efectiva. "En mi experiencia, no hemos tenido que enfrentar estos procesos legales porque, o (el propietario) cede, o mediante la investigación de un ingeniero que dice que sí es factible, se le permite", observó.
En otros, el conflicto llega inevitablemente a los tribunales.
Para Mónica y su condominio, las acciones legales fueron insuficientes, lo que evidencia trabas en la justicia. Aunque asegura que un juez falló a favor de los querellantes para la paralización del apartamento, el propietario no acató la orden de demolición de la construcción ilegal, continuando hasta su culminación.
Hasta entonces, ella y los vecinos han tenido que aceptar que ciertos estragos serán parte de su cotidianidad: filtraciones que llegan hasta apartamentos del primer piso, tuberías irregulares para la toma de agua que afean el edificio, consumos en electricidad inexplicables por posibles conexiones ilegales y el conflicto permanente con un vecino desde hace más de dos décadas.
Irmgard De la CruzPeriodista. Egresada de la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), con un semestre adicional en Comunicación Escrita cursado en Maryville College, Estados Unidos. Ha escrito sobre economía para los periódicos El Jaya y elDinero. Apasionada por las finanzas, la cultura, la literatura y el bienestar.