Ellen Pérez DucyLas AFPs y el déficit habitacional
´AFP para Viviendas´ contribuiría a solucionar el déficit habitacional mediante mecanismos de mercado sin costos ni riesgo moral al Estado
La venta ilegal de viviendas de carácter social fue titular hace pocos días. De las 3,000 viviendas en la Nueva Barquita y Guajimía, el 4.4 % se reportan como vendidas ilegalmente, siendo ofertadas hasta 30 % por debajo de su precio.
La encuesta del MINERD/ONE de 2022 revela que se erigieron medio millón de viviendas desde 2002 en el D.N. y la provincia de S.D. Sin embargo, el crecimiento poblacional dominicano registra un incremento neto de más de tres millones de nuevas vidas desde 2001. De estos, el 39 % ocurre en el D.N. y S.D. exacerbando la presión urbana sobre la disponibilidad de viviendas. En consecuencia, desde 2018, los alquileres en Santo Domingo han aumentado un 87.9 %, llegando a representar el doble del salario medio, el aumento más alto de Latinoamérica según Forbes.
En la encuesta de 2022, la mitad de las familias dominicanas declaran vivir alquilados. R.D. presenta la segunda tasa de alquiler más alta de Latinoamérica, después de Colombia, único país con tasas hipotecarias de mercado mayores a las nuestras. Debe mencionarse el alivio provisto por las liberaciones de encaje por el BCRD condicionadas como préstamos hipotecarios a tasas inferiores al 12 %. Aun así, esto resulta insuficiente vista la dimensión del déficit habitacional ya que provee una solución financiera al oferente, y no al demandante de viviendas.
Entre 2020-2024, gracias a un presupuesto de RD$11,000 millones anuales, el MIVED logró la construcción de 8,000 nuevas viviendas sociales, a un costo promedio cerca de RD$5.0 millones por unidad. ¿Con cuales criterios se determinó el orden de beneficencia a quienes calificaban bajo los lineamientos generales? Este tipo de modelos de asignación inevitablemente generan un riesgo moral al Estado.
Una solución eficaz a esta problemática es la propuesta ´AFP para Viviendas´. El primer obstáculo para muchos es acumular el inicial (típicamente 10 % del precio). Sin embargo, una persona que devengue el salario mínimo cotizable en la SIPEN (RD$35,698 a febrero) y lleve 10 años cotizando tendría hoy acumulado en la Cuenta de Capitalización Individual (CCI) de su AFP unos RD$477,000. Con 14 años cotizando habría acumulado RD$713,000.
Si esta persona tiene menos de 45 años, podría retirar una porción de su CCI y aportarla como inicial de una primera vivienda de su elección para poder solicitar por vía normal un crédito hipotecario bancario. La operación transforma el alquiler en pago hipotecario de manera que al cabo de 20 años es dueño de su techo, una primera necesidad para la vejez.
El saldo final del CCI dependería de que tan temprano en el ciclo laboral logre retirar el inicial, pero los continuados aportes y la capitalización contribuyen a casi igualar el resultado final en el tiempo. Mas importantemente, permite al trabajador poseer un activo fijo indexado a la inflación y dolarizado que eliminaría el mayor gasto -vivienda- solo debiendo cubrirse el costo de alimentos, medicinas y servicios básicos al pensionarse.
Esta estrategia financiera permite al cotizante beneficiarse en tiempo presente del valor de sus aportes, participar en la gestión de sus ahorros y volverse sujeto de crédito bancario. Al mismo tiempo, promueve al sector vivienda y construcción. El esquema fomentaría la formalización laboral y eliminaría el riesgo moral en la asignación permitiendo a las AFP fomentar la inversión doméstica privada para la cuales fueron creadas. Lo mejor, ¡el costo estatal es cero!
Ellen Pérez DucyEconomista Senior de firma Intelligent Economics.
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