Comprar o alquilar, esa es la cuestión

El contrato de alquiler firmado por la Oficina Gubernamental de Tecnologías de la Información y Comunicación (OGTIC) ha dado lugar a un debate sobre las ventajas y desventajas de la compra o alquiler de locales para el uso de oficinas públicas.  

En el caso de que el Estado compre o construya el local de oficinas precisaría disponer de cuantiosos recursos para su adquisición. Comprar al contado significa que el total del dinero sale inmediatamente de los bolsillos de los contribuyentes. Si se optara, en cambio, por financiar la compra, sería necesario pagar con impuestos recaudados en el futuro la amortización de la deuda y los intereses generados. Hay que destacar que, en las dos modalidades de compra, el Estado utilizará y mantendrá la propiedad del local, lo que implica una transferencia de recursos de los contribuyentes al Estado.

En el caso de que se decida alquilar un inmueble perteneciente a un fondo de inversión inmobiliario, el flujo de efectivo que debe erogar el Estado es inferior al de una compra. Los contribuyentes que aportan a su cuenta de ahorro previsional podrían, a través de su AFP, adquirir cuotas de participación de ese fondo de inversión.  De esa manera, el pago del alquiler más la apreciación anual que registre el valor del inmueble alimentarían la cuenta de ahorro previsional de los trabajadores, los propietarios reales del inmueble. Esa modalidad permitiría al Estado utilizar el local, mientras que la propiedad quedaría en manos de los trabajadores. En resumen, la opción de alquiler haría que el dinero del contribuyente vaya, con una rentabilidad superior a la que ofrecen los bonos del Estado, al trabajador que invirtió en dicho fondo.

El papel del Estado es suplir servicios públicos y construir, junto al sector privado, las infraestructuras necesarias para el desarrollo económico y social. El Estado no ha de ser un propietario de bienes inmuebles, a menos que sean edificios emblemáticos, como el Palacio Nacional, o que requieran una seguridad especial, como el Banco Central. 

Si se tienen en cuenta los argumentos señalados y las herramientas financieras, se puede evaluar si está justificado o no el contrato de alquiler firmado por la OGTIC, que es la entidad responsable de la política transversal de las tecnologías de la información (TIC) en el Estado Dominicano. Para ofrecer los servicios a la población, dicho organismo decidió alquilar 3,927 metros cuadrados de oficinas terminadas y amuebladas en la Torre Vista 311, que se encuentra en el sector Bella Vista del Distrito Nacional, luego de realizar un proceso de contratación dentro del marco de la Ley 340-06. El edificio es propiedad del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Reservas I, que es gestionado por la Administradora de Fondos de Inversión Reservas (AFI Reservas), una institución del Estado Dominicano. 

La AFI Reservas creó el citado fondo de inversión y las AFP, con recursos de cientos de miles de cotizantes, adquirieron cuotas de participación en el fondo para que este comprase varios edificios, entre ellos la Torre Vista 311. Esto implica que los trabajadores dominicanos son los propietarios del edificio que se adquirió y se alquiló a la OGTIC por un periodo de diez años y nueve meses de adecuación previa. La operación financiera significa claramente que en vez del contribuyente pagar impuestos al Gobierno para que este compre y posea el inmueble, es el trabajador quien invierte a través de la AFI Reservas, obteniendo un retorno anual que se acumula en su cuenta de capitalización individual. 

El precio del espacio correspondiente a 3,927 metros cuadrados ascendía en el momento de realizar el contrato a 1,043.9 millones de pesos. Dado que actualmente las finanzas públicas tienen un déficit de alrededor del 3% del PIB, el gobierno hubiese tenido que emitir deuda a través del Ministerio de Hacienda para obtener los recursos para la adquisición. 

Si se asume un financiamiento a la tasa de rendimiento de los bonos emitidos por el Ministerio de Hacienda a diez años, por ejemplo, un 10%, se calcula que por el préstamo de 1,043.9 millones de pesos el gobierno hubiese tenido que abonar en 129 meses una suma de 1,707.6 millones de pesos. A esa cantidad hay que añadir el costo del mantenimiento durante ese período, estimado en 136.8 millones de pesos sin ITBIS y 90.3 millones de pesos de seguros, lo que asciende a 1,934.7 millones de pesos. Esto implicaría un pago promedio mensual de 15 millones de pesos. 

El contrato de alquiler establece una suma por concepto de arrendamiento, mantenimiento y adecuación de espacios durante un período de diez años y nueve meses por 1,440.3 millones de pesos. A ese monto hay que descontarle el ITBIS (216.9 millones de pesos) y dos meses de depósito de alquiler (15.7 millones de pesos), de esa manera se obtiene un total de 1,207.7 millones de pesos. Esto arroja un pago promedio mensual de 9.4 millones de pesos, equivalente a 0.9% del valor del inmueble. 

En el primer año del contrato, el precio del arrendamiento por metro cuadrado es de 33 dólares, suma que incluye el costo de acondicionamiento y mobiliario, a lo cual se le añade 5 dólares por metro cuadrado por mantenimiento, para un monto total de 38 dólares (sin ITBIS) por metro cuadrado. Esa cantidad está dentro del rango para inmuebles similares amueblados. A partir del segundo año, el alquiler en pesos se ajusta anualmente a una tasa de 2.5%. Considerando una tasa de depreciación del peso de 3% anual, los 38 dólares disminuirían hasta situarse en 34.23 dólares por metro cuadro al final del décimo año de alquiler. 

En conclusión, la diferencia entre los pagos mensuales por la operación de compra y la de alquiler durante el período analizado asciende a 727 millones de pesos. Ese ahorro de flujo de efectivo generado por la opción de alquilar permitiría al Gobierno invertir más en actividades que fortalezcan el capital humano y físico de la nación, impulsando el crecimiento económico potencial. Respecto a la propiedad del inmueble, aunque el Estado no la tenga, esta quedaría en manos de quien está por encima del mismo: el pueblo dominicano. 

Jaime Aristy Escuder

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Economista y matemático. Graduado de la Universidad de Chicago y doctorado en Economía de la Universidad de Barcelona. Profesor de Economía Matemática.