La agenda económica de Trump nubla el panorama de las tasas hipotecarias

La victoria electoral de Donald Trump está nublando las perspectivas para las tasas hipotecarias incluso antes de regresar a la Casa Blanca.

El presidente electo hizo campaña con la promesa de hacer que la propiedad de vivienda fuera más asequible bajando las tasas hipotecarias mediante políticas destinadas a eliminar la inflación. Sin embargo, la agenda económica que propone podría preparar el escenario para que las tasas hipotecarias aumenten, según algunos economistas y analistas.

Las tasas hipotecarias dependen de varios factores, como el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que los prestamistas utilizan como guía para fijar el precio de los préstamos hipotecarios. El rendimiento de los bonos del Tesoro aumentó en las últimas semanas incluso después de que la Reserva Federal redujera su tasa de interés de referencia, que influye en el costo de todo tipo de crédito, incluidas las hipotecas. Los inversores parecían cuestionar hasta qué punto la Fed debería reducir las tasas dada la fortaleza de la economía.

Luego, los rendimientos se dispararon inmediatamente después de la victoria de Trump, enviando la tasa promedio en una hipoteca a 30 años hasta el 6.79%, según el comprador de hipotecas Freddie Mac.

"Dado lo que estamos viendo en los mercados de bonos, los inversores esperan tasas más altas bajo una administración de Trump y ya están comenzando a posicionarse en esa dirección", dijo Danielle Hale, economista jefe en Realtor.com. "Entonces, si las tasas en general son más altas, eso también tendería a significar que las tasas hipotecarias se moverían hacia arriba".

Trump dice que quiere imponer aranceles a los bienes extranjeros, reducir las tasas de impuestos y aligerar las regulaciones, políticas que podrían acelerar la economía, pero también alimentar la inflación y aumentar la deuda del gobierno de Estados Unidos, y, dicen algunos economistas, llevar a tasas de interés más altas y, a su vez, tasas hipotecarias más caras.

"Se puede esperar que las políticas fiscales de Trump conduzcan a tasas hipotecarias más altas y más impredecibles hasta finales de este año y hasta 2025", dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, quien descarta que la tasa promedio en un préstamo hipotecario a 30 años baje del 6% el próximo año.

Los analistas del sector de la construcción de viviendas en Raymond James and Associates ven que las tasas hipotecarias permanecen "más altas por más tiempo", dado el resultado de la elección. También dijeron en una nota de investigación la semana pasada que los compradores de vivienda por primera vez "probablemente enfrentarán desafíos de asequibilidad aún mayores esta primavera", típicamente la temporada de ventas pico del año para los constructores.

Las tasas hipotecarias más altas pueden agregar cientos de dólares al mes en costos para los prestatarios, reduciendo su poder adquisitivo en un momento en que los precios de las viviendas están cerca de máximos históricos a pesar de una caída en las ventas del mercado de viviendas que se remonta a 2022.

Las tasas hipotecarias elevadas y los altos precios han mantenido la propiedad de vivienda fuera del alcance de muchos que desean comprar por primera vez. Ellos representaron solo el 24 % de todas las viviendas compradas entre julio de 2023 y junio de 2024, un mínimo histórico que se remonta a 1981, según datos de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR). Antes de 2008, la participación de compradores de primera vez había sido históricamente del 40 %.

A medida que más estadounidenses quedan excluidos de la propiedad de vivienda o tienen que retrasar la compra de una casa, están perdiendo oportunidades de ganancias de la equidad en el hogar, que históricamente ha sido un fuerte impulsor de la riqueza personal.

Además, las tasas hipotecarias más altas pueden desalentar a los propietarios actuales de vender. Mientras que la tasa promedio en un préstamo hipotecario a 30 años ha bajado desde un máximo de 23 años desde casi el 8% el año pasado, sigue siendo demasiado alta para muchos vendedores potenciales. Más de cuatro de cada cinco propietarios con una hipoteca tienen una tasa existente por debajo del 6%, según Realtor.com, un sitio de bienes raíces.

El aumento en los rendimientos de los bonos la semana pasada probablemente refleja las expectativas entre los inversores de que las políticas económicas propuestas por Trump ampliarán el déficit federal y aumentarán la inflación.

El Comité para un Presupuesto Federal Responsable, un organismo apartidista, pronostica que las propuestas de Trump aumentarían el déficit presupuestario federal en 7.75 billones durante la próxima década.

Para pagar intereses sobre esa deuda, el gobierno probablemente tendrá que emitir más bonos, como los del Tesoro a 10 años. Eso podría llevar a los inversores a exigir rendimientos más altos, o el retorno que reciben por invertir en los bonos. A medida que esos rendimientos suban, eso encarecería las tasas hipotecarias.

Si la inflación volviera a subir, la Fed tendría que pausar los recortes de tasas que comenzó en septiembre. La inflación ha caído en términos anuales desde un pico del 9.1 % en 2022 a 2.4 % a medida que la Fed elevaba las tasas al nivel más alto en décadas.

Si bien el banco central estadounidense no establece las tasas hipotecarias, sus acciones y la trayectoria de la inflación influyen en los movimientos en el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Se espera que el cambio de política de la Fed eventualmente despeje el camino para que las tasas hipotecarias bajen en términos generales. Pero eso podría cambiar si las políticas de la próxima administración hacen subir la inflación nuevamente.

"La expectativa general sigue siendo que hay muchas razones para esperar que las tasas hipotecarias puedan bajar, pero la política es un comodín bastante grande", dijo Hale, de Realtor.com.

Pronosticar la trayectoria de las hipotecas es difícil, dado que las tasas dependen de muchos factores, desde el gasto gubernamental y la economía, hasta las tensiones geopolíticas y las fluctuaciones del mercado de acciones y bonos.

Antes de las elecciones, los economistas esperaban que la tasa promedio en una hipoteca a 30 años bajara hasta finales de este año a alrededor del 6% y luego disminuyera aún más el próximo año. Ahora, los economistas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios y Realtor.com esperan que la tasa promedio se mantenga alrededor del 6% el próximo año, mientras que los de First American dicen que es posible que las tasas disminuyan a alrededor del 6 % pero no es seguro.

Chen Zhao, jefe de investigación económica de Redfin, considera que "es bastante difícil imaginar tasas hipotecarias por debajo del 6% el próximo año a menos que tengamos una recesión".

La NAR, la asociación de bienes raíces, estima que la tasa promedio en una hipoteca a 30 años oscilará entre el 5.5 % y el 6.5 % durante el segundo mandato de Trump.

"Si la administración de Trump puede presentar un plan creíble para reducir el déficit presupuestario, entonces las tasas hipotecarias podrían bajar", dijo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.

De todos modos, no se espera que las hipotecas vuelvan a los mínimos que alcanzaron durante el primer mandato de Trump, que comenzó a fines de enero de 2017 y terminó cuatro años después.

En ese entonces, la tasa promedio en una hipoteca a 30 años oscilaba entre mínimos históricos del 2.65 % y 4.94 %. Las tasas cayeron bruscamente en el último año del primer mandato de Trump, cuando las secuelas económicas de la pandemia de COVID-19 llevaron a los inversores a buscar la seguridad de los bonos del gobierno de Estados Unidos, lo que hizo que sus rendimientos bajaran bruscamente.

AP

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